Miet-Vergleichswerte für Möbelhäuser und Fachmärkte der Einrichtungsbranche

Wenn es um die Einschätzung von Mietbelastungen für Möbelhäuser oder Fachmärkte der Einrichtungsbranche geht, existieren häufig falsche Vorstellungen bei den Eigentümern. Für diese „Fehleinschätzung“ begegnen uns folgende Gründe:

• Es gibt keine Einzelhandelsbranche (außer Baumärkte), die derart große Geschäftsflächen vorhalten. Hinzu kommt, dass im Möbelhandel die Lagerumschlagsgeschwindigkeit für Einrichtungshäuser ganz deutlich unter denen anderer Branchen liegt. Die Wertschöpfung im Möbelhandel ist einfach nicht so hoch wie in anderen Branchen. Entsprechend niedriger sind somit die Mietbelastungen.
  
  
• Eigentümer sehen häufig den „Substanzwert“ ihrer Immobilie im Vordergrund: Was hat die Immobilie einmal gekostet, wie hoch sind die Grundstückswerte etc. Ein potentieller Mieter bewertet jedoch eine Immobilie vielmehr nach einem „Ertragswert“: Die zukünftige Umsatzeinschätzung, nicht der Substanzwert einer Immobilie ist Ausgangspunkt für die Einschätzung zukünftiger Mieten.
  
  
• Die „Begehrlichkeiten“ der expansiven Filialisten haben nach unserer Beobachtung abgenommen. Zum einen gibt es nicht mehr so viele „weiße Flecken“, die besetzt „werden müssen“. Darüber hinaus spüren die Möbel-Discounter ebenfalls Frequenzrückgänge in ihren Märkten, verbunden mit entsprechenden Umsatzrück-gängen. Unter diesem Eindruck werden Mietangebote für neue Objekte heute anders bewertet, als beispielsweise noch vor 5 Jahren.

In folgender Tabelle haben wir die nach unseren bisherigen Erfahrungen von uns betreuten Objekten in der Vermittlung, die realisiert wurden oder die gescheitert sind, zusammen-getragen. Demnach ergibt sich folgendes Bild:

Bei der Darstellung solcher Vergleichswerte betritt man immer „dünnes Eis“! Jeder Standort ist anders zu bewerten – jedes Objekt ist anders zu beurteilen. Hier nur einige Kriterien, die den Mietpreis ganz erheblich variieren lassen können

• Raumstruktur (Zuschnitt und Anzahl der Etagen), Zuschnitt des Grundstücks, Anzahl und Lage der Parkplätze sowie Lageranbindung für die Logistik.
• Alter und Zustand der Immobilie
• Lage des Objektes an Fachmarkt-Zentren, überregionalen Verkehrswegen und Sicht-barkeit zu diesen Straßenzügen.
• Wettbewerbssituation im Möbelmarkt allgemein und im Speziellen für die zukünftige Vertriebsschiene in dem Objekt.

Hinzu kommen noch andere Kriterien wie:

• Aktuelle Ausstattung der Immobilie und notwendige Investitionen vor der Übernahme durch Mieter.
• Absolute Miethöhe („wir zahlen nie mehr als xxx € monatlich“)
• Laufzeit des Mietvertrages und außerordentliche Kündigungsrechte.
• Individuelle Nebenkostenregelung

Fazit: Es wird deutlich, dass die Angabe von Durchschnittswerten immer nur grobe Orientierungswerte für die eigene Immobilie geben kann. Viele Einflussgrößen können zu Ab- und Zuschlägen bei den Miethöhen führen. Hinzu kommt, dass der Mietertrag nur ein Teilausschnitt aus einem Gesamtprojekt ausmacht. Fragen wie Kaufoptionen, Mitarbeiter-übernahmen, Mietverlängerungs-Optionen oder die Weiterbeschäftigung des Unternehmers im Unternehmen sind nur wenige Punkte, die mit zur realistischen Einschätzung und Bewertung von Objekten gehören. Letztlich gilt immer noch der Satz: „Ein Objekt ist immer genau das wert, was ein potentieller Miet- oder Kaufinteressent aktuell bereit ist, dafür zu bezahlen“. Hierfür haben wir ein Bewertungsschema sowie Kontakte zu potentiellen Mietern und Käufern, die unseres Erachtens eine realistische Kaufpreisfindung erlaubt. Bei Interesse können wir gerne ein unverbindliches Erstgespräch führen. Scheuen Sie sich nicht, uns direkt anzusprechen!